IMT: O Imposto que Paga ao Comprar Casa em Portugal

• O IMT é um imposto pago uma única vez pelo comprador em qualquer transmissão onerosa de imóvel em Portugal, liquidado antes da escritura.
• O valor tributável é sempre o mais elevado entre o preço acordado e o VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel.
• Habitação urbana usa escalões progressivos com taxa marginal e parcela a abater; outros tipos de imóvel (rústicos, comerciais, terrenos para construção) pagam uma taxa fixa.
• Compradores de primeira habitação com menos de 35 anos podem ter isenção total ou parcial de IMT — vale a pena confirmar antes de assinar seja o que for.

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto municipal português sobre a transmissão de propriedade imobiliária. Aplica-se sempre que um imóvel — ou certos direitos sobre ele — muda de mãos a título oneroso: não só numa compra e venda simples, mas também em arrendamentos de longa duração acima de 30 anos, em contratos-promessa em que já houve tradição do imóvel, e em várias outras situações que a lei equipara a uma venda. Ao contrário do IMI, que o proprietário paga todos os anos apenas por ser dono do imóvel, o IMT paga-se uma única vez, pelo comprador, no momento da aquisição.

O que o desencadeia

O imposto é devido pelo comprador, nunca pelo vendedor. A maioria das pessoas paga-o uma única vez, ao assinar um contrato-promessa com tradição do imóvel ou a escritura definitiva de uma casa, mas a mesma regra apanha, nalguns casos, a compra de imóveis através de participações sociais em sociedades, permutas de imóveis, e certos arrendamentos de longo prazo — sempre que a lei considera a operação equivalente, na prática, a comprar o imóvel diretamente.

Como se apura o valor tributável: preço ou VPT, o que for maior

O IMT não incide sobre o número que o comprador e o vendedor decidirem escrever na escritura. A lei exige que o valor tributável seja o mais elevado entre duas cifras: o valor constante do contrato, ou o VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel — o valor que a Autoridade Tributária tem registado para aquele prédio, calculado através da sua própria fórmula, que envolve custo de construção, localização, idade e coeficientes de qualidade. Se o VPT for superior ao preço acordado — o que acontece com mais frequência do que os compradores esperam, sobretudo em imóveis mais antigos ou em zonas onde o mercado subiu depressa — o IMT incide sobre o VPT. Vale a pena pedir uma verificação do VPT antes de assinar, porque depois já não há forma de negociar esta base para baixo.

Escalões progressivos para habitação própria e permanente

Na aquisição de um prédio urbano (ou de uma fração autónoma) destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, o IMT calcula-se através de um sistema de escalões progressivos, com um mecanismo semelhante ao do IRS: o valor tributável é dividido em escalões, cada parcela é tributada a uma taxa marginal crescente, e depois subtrai-se ao total uma parcela a abater fixa — para não ter de calcular cada fatia separadamente, aplica-se a taxa marginal correspondente ao escalão em que o valor se enquadra e subtrai-se a parcela a abater publicada para esse escalão. Abaixo de um primeiro limiar, a taxa é 0%; acima dos últimos escalões, aplicam-se duas taxas fixas em vez de um cálculo marginal. Existe uma tabela separada, ligeiramente mais penalizadora, para quando o imóvel não se destina a habitação própria e permanente (segunda habitação ou arrendamento).

Os limites exatos de cada escalão são fixados pelo Orçamento do Estado e atualizados quase todos os anos — na tabela de 2025, por exemplo, o escalão de 0% ia até cerca de €104.000 para habitação própria e permanente, com as taxas marginais a subir através de 2%, 5%, 7% e 8%, antes de duas taxas fixas (6% e 7,5%) assumirem o topo, acima de cerca de €1,13 milhões. Não trate estes valores como fixos: confirme a tabela de escalões em vigor no Portal das Finanças ou no nosso simulador de IMT antes de calcular seja o que for com base neles.

Taxas fixas para tudo o resto

• Prédios rústicos: taxa fixa de 5% sobre o valor tributável.
• Outros prédios urbanos — comércio, escritórios, terrenos para construção, e qualquer aquisição urbana que não seja habitação: taxa fixa de 6,5%.
• Um comprador com domicílio fiscal numa jurisdição na lista negra portuguesa paga uma taxa fixa de 10%, sem direito a isenções ou reduções.

Quando e como se paga

O IMT tem de ser liquidado antes da transmissão se realizar — antes da escritura, e até antes de um contrato-promessa, se esse contrato entregar a posse do imóvel de forma antecipada. Na prática, o comprador (ou o seu advogado) submete a declaração Modelo 1 do IMT através do Portal das Finanças, o sistema calcula o valor devido e emite uma guia de pagamento (DUC), e o pagamento é feito num banco, multibanco ou online antes da marcação com o notário. O notário não avança com a escritura sem prova de que o IMT — e o Imposto do Selo relacionado, de 0,8% sobre a mesma base — foi pago, ou de que uma isenção válida foi previamente reconhecida.

Isenções a confirmar antes de assinar

• Habitação própria e permanente de baixo valor: se um imóvel comprado exclusivamente para habitação própria e permanente se enquadrar até ao limite máximo do primeiro escalão, fica isento de IMT sem mais — basta declarar a isenção no mesmo Modelo 1.
• IMT Jovem (primeira habitação para menores de 35 anos): introduzido em agosto de 2024, concede a compradores com 35 anos ou menos, na compra da sua primeira habitação própria e permanente, isenção total de IMT até um determinado limite de valor, e alívio parcial num escalão seguinte — acima desse patamar, deixa de haver qualquer benefício. Todos os compradores na escritura têm de cumprir as condições de idade e de primeira habitação.
• Reabilitação urbana: a primeira transmissão onerosa de um imóvel após obras de reabilitação certificadas numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) pode beneficiar de isenção total de IMT.
• Existem também algumas isenções mais restritas — para instituições de crédito que recebem imóveis em pagamento de dívidas, para sociedades que compram imóveis para revenda, e para alguns adquirentes de utilidade pública — mas raramente se aplicam a uma compra comum de habitação.

Nenhuma destas isenções, além dos dois casos acima (baixo valor e IMT Jovem, que ainda assim exigem que sejam declaradas no momento da liquidação), é automática — confirme a elegibilidade e os limites em vigor antes de contar com uma delas para fechar negócio.