Mais-Valias Imobiliárias: Como Funciona o Imposto ao Vender Casa em Portugal

• A mais-valia tributável é o valor de realização menos o valor de aquisição (corrigido pela inflação) e as despesas dedutíveis — não é a diferença simples entre o que pagou e o que recebeu.
• Residentes só pagam imposto sobre 50% do ganho, que depois se junta aos restantes rendimentos e é tributado às taxas progressivas do IRS (englobamento), em vez de uma taxa fixa.
• Não residentes costumavam ser tributados sobre 100% do ganho; tribunais portugueses e europeus consideraram isso discriminatório, pelo que hoje têm direito ao mesmo tratamento de 50% que os residentes.
• Ao vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente — em Portugal ou na UE/EEE —, dentro do prazo legal, pode excluir totalmente o ganho da tributação.

As mais-valias imobiliárias são tributadas na Categoria G do IRS (Código do IRS, arts. 9.º e 10.º). O ganho surge sempre que aliena onerosamente direitos reais sobre bens imóveis: uma venda, mas também uma troca, uma indemnização por expropriação ou uma dação em pagamento. Aplica-se quer o imóvel tenha sido a sua habitação própria e permanente, uma segunda casa, um imóvel arrendado ou um terreno, e quer o tenha comprado, construído ou recebido por doação ou herança.

Como se calcula a mais-valia tributável

A fórmula é: mais-valia = valor de realização − valor de aquisição (corrigido) − despesas e encargos. Cada uma destas três parcelas tem regras próprias no CIRS.

• Valor de realização: normalmente o preço declarado na escritura, mas se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da venda for superior, é esse o valor considerado (art. 44.º).
• Valor de aquisição: o que pagou pelo imóvel ou, se o recebeu por herança ou doação, o valor que serviu de base ao Imposto do Selo nessa data (arts. 45.º e 46.º).
• Correção monetária: se manteve o imóvel há mais de 24 meses, o valor de aquisição é corrigido em alta pela inflação, através de coeficientes oficiais que o Ministério das Finanças publica todos os anos por ano de aquisição (art. 50.º).
• Despesas e encargos dedutíveis: encargos comprovados de valorização/obras realizadas nos últimos 12 anos (com fatura), o IMT e o Imposto do Selo pagos na compra, comissões de mediação imobiliária e outras despesas necessárias à compra e à venda (art. 51.º).

Exemplo prático: comprou um apartamento em 2015 por €150.000 e vende-o em 2026 por €280.000, com €10.000 em despesas dedutíveis (comissão de mediação, IMT pago na compra, uma obra de valorização documentada). Como manteve o imóvel há mais de 24 meses, o valor de aquisição de €150.000 é primeiro corrigido em alta pelo coeficiente oficial desse ano, antes de ser subtraído aos €280.000 — pelo que a mais-valia tributável é inferior à diferença simples de €130.000.

Só 50% é tributado para residentes — o englobamento

Para residentes fiscais, o saldo entre as mais-valias e as menos-valias imobiliárias apuradas no ano só é considerado em 50% do seu valor (art. 43.º, n.º 2). Esses 50% são depois englobados — somados às restantes categorias de rendimento (salário, trabalho independente, rendas) — e tributados às taxas progressivas do IRS, não a uma taxa fixa. A exceção: ganhos em imóveis que beneficiaram de apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT, vendidos antes de decorridos 10 anos, são considerados a 100%.

A venda declara-se no Modelo 3, Anexo G — Quadro 4 para imóveis —, indicando as datas e valores de aquisição e realização, e as despesas dedutíveis de cada imóvel.

Tratamento de não residentes: mesmo desconto de 50%, entrega diferente

Portugal costumava tributar as mais-valias imobiliárias de não residentes sobre 100% do saldo, a uma taxa fixa, enquanto limitava os residentes a 50%. O Tribunal de Justiça da União Europeia e os próprios tribunais e tribunais arbitrais portugueses (CAAD) decidiram repetidamente que isso violava a liberdade de circulação de capitais da UE (art. 63.º do TFUE) — citando os acórdãos Hollmann e MK do TJUE. Portugal alterou o CIRS em resposta: as mais-valias imobiliárias ficaram excluídas da regra geral segundo a qual os rendimentos de não residentes não são englobados (art. 22.º, n.º 3, al. a)), pelo que os não residentes também só pagam imposto sobre 50% do ganho, combinado a taxas progressivas, em vez de tributado a uma taxa fixa sobre a totalidade.

Na prática, os não residentes continuam a precisar de NIF e, se residirem fora da UE/EEE, de representante fiscal, e têm de entregar um Modelo 3 português a declarar a venda — o desconto de 50% não dispensa a obrigação de entrega da declaração.

A isenção por reinvestimento em habitação própria

O maior benefício disponível: os ganhos obtidos com a venda da sua habitação própria e permanente (ou do seu agregado familiar) podem ficar totalmente excluídos de tributação se reinvestir o valor de realização noutra habitação própria e permanente, cumprindo cumulativamente estas condições (art. 10.º, n.º 5):

• O imóvel vendido tem de ter sido o seu domicílio fiscal registado (habitação própria e permanente) pelo menos nos 12 meses imediatamente anteriores à venda — prazo reduzido de 24 para 12 meses pelo Decreto-Lei n.º 57/2024.
• Reinveste o valor de realização — deduzido da amortização de eventual empréstimo ainda em dívida sobre a casa vendida — na compra, construção ou melhoramento de outra habitação própria e permanente, situada em Portugal ou noutro país da UE/EEE, desde que exista intercâmbio de informações fiscais com esse país.
• O prazo de reinvestimento vai desde os 24 meses anteriores à venda até aos 36 meses posteriores.
• Tem de manifestar a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, na declaração de rendimentos do ano da venda.
• Reinvestir apenas parte do valor de realização continua a compensar — a exclusão aplica-se proporcionalmente à parte reinvestida (art. 10.º, n.º 12).

O benefício pode perder-se a posteriori: se comprar outra casa mas não transferir o seu domicílio fiscal para lá dentro de 12 meses, ou, no caso de construção ou obras, não pedir a inscrição na matriz e afetar o imóvel a habitação dentro dos prazos legais, o ganho passa a ser tributado retroativamente, acrescido de juros compensatórios (art. 10.º, n.º 6). Certas alterações na vida pessoal — casamento, divórcio ou um novo dependente — contam como circunstâncias excecionais que desculpam o incumprimento do requisito do domicílio fiscal (art. 10.º, n.º 26), e uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (n.º 29240/2026) confirma que um imóvel recebido por doação pode continuar a qualificar-se como habitação própria e permanente se o domicílio fiscal já lá estiver registado há tempo suficiente, mesmo que a titularidade do imóvel seja recente.

Existem duas alternativas mais restritas ao reinvestimento em habitação própria: quem esteja reformado ou tenha 65 ou mais anos pode, em alternativa, aplicar o valor num contrato de seguro de vida, num fundo de pensões aberto ou no regime público de capitalização, nos 6 meses seguintes à venda (art. 10.º, n.º 10); e, para transmissões entre 2026 e 2029, é possível reinvestir em imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda limitada, em vez de noutra habitação própria. Declare o reinvestimento no Anexo G, Quadro 5A.