IMI Explicado: Como Funciona o Imposto Municipal sobre Imóveis e Como Pagar

• O IMI é um imposto municipal anual sobre o VPT (valor patrimonial tributário) dos imóveis que possui em Portugal, não sobre o preço de mercado.
• A taxa dos prédios urbanos varia entre 0,3% e 0,45%, fixada todos os anos por cada município dentro dessa forquilha legal — os prédios rústicos pagam uma taxa fixa de 0,8%.
• A AT emite a nota de cobrança na primavera com base em quem era o proprietário a 31 de dezembro do ano anterior, com pagamento em 1 a 3 prestações consoante o valor.
• A habitação própria e permanente pode ter direito a isenção de IMI — uma temporária para imóvel novo ou remodelado, outra permanente para agregados de baixos rendimentos.

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto anual português sobre a propriedade, incidindo sobre prédios urbanos e rústicos situados em Portugal. Está regulado no Código do IMI, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003. A Autoridade Tributária (AT) liquida e cobra o imposto, mas a receita reverte para o município onde o imóvel se localiza — o que também explica porque a taxa não é igual em todo o país.

Sobre o que incide realmente o IMI

O IMI não é calculado sobre o valor pago pelo imóvel nem sobre o que valeria no mercado livre. Incide sobre o VPT (valor patrimonial tributário) — um valor fiscal que a AT calcula através de uma fórmula que considera a área de construção, a localização, a qualidade e conforto, e a idade do edifício. O VPT costuma ser inferior ao preço de mercado, por vezes de forma considerável, o que explica em parte porque dois imóveis de preço semelhante podem ter faturas de IMI muito diferentes.

Taxas: rústico é fixo, urbano é escolha municipal

• Prédios rústicos: taxa fixa de 0,8% do VPT.
• Prédios urbanos: a lei fixa uma forquilha entre 0,3% e 0,45% — a assembleia municipal de cada município escolhe a taxa a aplicar na sua área para esse ano, podendo até diferenciá-la por freguesia.
• A taxa que efetivamente paga depende inteiramente da localização do imóvel — confirme sempre a taxa em vigor para o seu município no Portal das Finanças ou no Portal Autárquico da DGAL, em vez de assumir um valor nacional único.
• Os municípios têm ainda outras alavancas para agravar ou reduzir a fatura em casos específicos — por exemplo, uma taxa até ao triplo em prédios urbanos devolutos ou em ruínas há muito tempo, ou reduções ligadas ao número de dependentes — por isso não estranhe se a taxa do seu vizinho for diferente da sua por razões que vão além do VPT.

Quem é sujeito passivo, e em que ano

Quem for proprietário, usufrutuário ou titular do direito de superfície de um imóvel a 31 de dezembro de um determinado ano é o sujeito passivo do IMI desse ano inteiro — mesmo que venda o imóvel na semana seguinte. Se estiver a fechar uma venda perto do final do ano, vale a pena negociar este ponto explicitamente no contrato-promessa, já que o imposto segue a data de calendário, não o número de meses de posse.

Como e quando o IMI é cobrado e pago

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   A AT calcula o seu VPT

   A Autoridade Tributária (AT) avalia o seu imóvel através da fórmula do VPT — área de construção, localização, qualidade e conforto, e coeficiente de vetustez — chegando ao valor patrimonial tributário, a base sobre a qual incide o IMI.

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   É notificado do valor a pagar

   A AT emite a nota de cobrança com base no VPT e na taxa aplicada pelo seu município nesse ano, geralmente em abril, referente ao imóvel de que era proprietário a 31 de dezembro do ano anterior.

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   É emitida a referência DUC

   A referência de pagamento (DUC) fica disponível no Portal das Finanças, indicando o valor total e a forma como está dividido pelas prestações.

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   Paga em 1, 2 ou 3 prestações

   O número de prestações depende do valor total: até 100 euros paga-se numa só prestação em maio; entre 100,01 e 500 euros divide-se por maio e novembro; acima de 500 euros divide-se por maio, agosto e novembro.

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   Confirme o seu VPT — e reclame se lhe parecer incorreto

   Se achar que o VPT está desajustado do valor de mercado do imóvel, pode requerer uma segunda avaliação no prazo de 30 dias após ser notificado, ou pedir uma reavaliação periódica de três em três anos.

Não residentes normalmente liquidam por débito direto a partir de uma conta bancária portuguesa, ou pagando a referência DUC através de homebanking, Multibanco ou balcão bancário. Se não for residente e ainda não tiver um, geralmente vai precisar de um representante fiscal para receber e responder às notificações da AT.

Isenção de IMI para habitação própria e permanente

Portugal tem duas vias distintas para isenção de IMI na habitação própria — não são o mesmo benefício, e normalmente só uma se aplica a cada agregado familiar:

• Isenção temporária para imóvel novo, adquirido ou beneficiado: disponível até 3 anos quando o imóvel é a sua habitação própria e permanente, o VPT está abaixo do teto legal, e o rendimento coletável do agregado no ano anterior está abaixo do teto de rendimento. Tem de fixar residência no imóvel no prazo de 6 meses e requerer a isenção no prazo de 60 dias após esse facto — não é automática.
• Isenção permanente para agregados de baixos rendimentos: isenção automática (apenas para residentes) quando o rendimento bruto total do agregado não ultrapassa 2,3 vezes o valor anual do IAS (indexante dos apoios sociais), e o VPT global de todos os prédios rústicos e urbanos do agregado não ultrapassa 10 vezes esse mesmo valor anual do IAS.

Ambos os tetos acompanham o valor do IAS e o Orçamento do Estado de cada ano, por isso confirme os valores em euros atualmente em vigor no Portal das Finanças antes de assumir que tem direito — não se baseie num valor de um ano fiscal anterior.