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Simulador IMT + Imposto do Selo
O que o notário cobra na escritura: IMT na escala correcta (HPP continental / ilhas / secundária) + Imposto do Selo, menos as isenções aplicáveis — Programa Jovem, HCC, reinvestimento. Cada linha remete para o artigo CIMT / DL / Portaria.
Estimativa de planeamento. Escalões e tecto Programa Jovem (€324.058) verificados em 2025-10 — thresholds actualizados anualmente pelo Orçamento do Estado. Confirme os valores exactos com o notário antes de assinar. Não é aconselhamento fiscal.
Registar para submeter com o FinkavoPerguntas frequentes
O que é o IMT e quando pago?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas) é o imposto que paga quando compra imóvel em Portugal. É calculado sobre o MAIOR entre o preço de compra e o VPT do imóvel, e é cobrado no momento da escritura — o notário cobra-o. As taxas dependem de ser HPP ou secundária, e continental ou ilhas.
Como se relaciona o Imposto do Selo com o IMT?
O Imposto do Selo é uma taxa fixa separada de 0,8% sobre a mesma base tributável que o IMT. É cobrado no mesmo momento (escritura) pelo notário. Se se qualificar para isenção IMT pelo Programa Jovem ou HCC, o Selo também fica isento.
Quem se qualifica para a isenção IMT do Programa Jovem?
DL 44/2024 (Programa IMT Jovem): compradores 18-35 a adquirir primeira habitação própria e permanente, escritura ≤ €324.058, com residência fiscal em Portugal nos 3 anos anteriores. Isenção total IMT + Selo. Acima do tecto de €324.058 não há isenção nenhuma — paga a escala normal sobre o valor total.
E a HCC (Habitação a Custos Controlados)?
Portaria 41-A/2024 introduziu o quadro HCC. Imóveis certificados HCC pelo IHRU + município ficam isentos de IMT + Selo se o preço estiver dentro do tecto do escalão: cerca de €250.800 nas AML de Lisboa+Porto (escalão 1), €224.050 nos concelhos de densidade média (escalão 2), €199.100 nos restantes (escalão 3). A certificação tem de estar em vigor antes da escritura.
Como funciona a isenção por reinvestimento (Lei 56/2023)?
Se estiver a vender a HPP anterior e a comprar nova HPP dentro da janela de 24 meses antes / 36 meses depois, o valor reinvestido reduz proporcionalmente a base tributável do IMT. Leve os comprovativos das duas transacções ao notário. É uma isenção parcial — a % que reinveste = a % de IMT + Selo que poupa.
Porque é que a calculadora pede o VPT se já dei o preço?
CIMT Art 4: o IMT incide sobre o MAIOR dos dois. Normalmente o preço é maior (mercado > VPT), mas em imóveis antigos com VPT desactualizado pode ser o contrário. A calculadora sinaliza quando o VPT ganha para saber que a conta é superior ao que o preço sozinho sugere.
Açores e Madeira têm taxas diferentes?
A estrutura de taxas é a mesma mas os escalões estão deslocados ~28% para cima. O primeiro escalão (0% para HPP) vai até €132.933 nas ilhas vs €104.261 no continente. A calculadora escolhe automaticamente a escala das ilhas quando selecciona Açores ou Madeira.
O que é a banda fixa de 6% e 7,5%?
Acima de €647.470 (continente) ou €825.524 (ilhas) a escala marginal com dedução colapsa numa taxa única: 6% até €1.128.287 continente (€1.438.566 ilhas), 7,5% acima disso. Aplicada à base TOTAL, não marginalmente. Por isso imóveis de valor muito elevado pagam mais do que os escalões intermédios sugerem.