Calculadora de mais-valias imobiliárias em Portugal

Nos termos do Art. 43.º nº 1 CIRS: mais-valia = valor de realização – (custo de aquisição × coeficiente de desvalorização) – encargos de aquisição – encargos de venda – benfeitorias dos últimos 12 anos. O valor de realização é o MAIOR entre o preço de venda e o VPT (Art. 44.º nº 2 CIRS). O coeficiente só se aplica quando o imóvel foi detido mais de 24 meses.

Sim. O Art. 10.º nº 5-6 CIRS isenta a mais-valia se reinvestires os valores de realização numa nova HPP nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda. Se apenas reinvestires parte dos valores, fica isenta apenas a fração correspondente. O imóvel deve ser o teu domicílio fiscal declarado.

O Art. 43.º nº 2 CIRS prevê que, para residentes fiscais em Portugal que vendam imóveis urbanos, apenas 50% da mais-valia líquida entra na base tributável. Os não residentes de fora da UE/EEE não beneficiam — 100% da mais-valia é tributada à taxa liberatória de 28%.

Como residente, podes optar por qualquer uma. A taxa de 28% aplica-se à mais-valia tributável (após a redução de 50%). No englobamento, a mais-valia (reduzida a 50%) soma-se aos restantes rendimentos — se o rendimento coletável total ficar nos escalões mais baixos, o englobamento pode ser mais vantajoso. O simulador calcula ambas as opções e indica a mais baixa.

A Portaria n.º 4/2025 publicou os coeficientes oficiais para as vendas de 2024. Para vendas de 2025, a Portaria ainda não foi publicada — o simulador projeta ~3,5% acima da tabela de 2024. O coeficiente só se aplica quando o imóvel foi detido mais de 24 meses (Art. 47.º CIRS).

O Art. 43.º + Art. 51.º CIRS permitem deduzir: (1) o custo de aquisição ajustado pelo coeficiente, (2) os encargos de aquisição (IMT, Imposto do Selo, notário, registo), (3) as despesas de venda (comissão do mediador, notário, certificado energético), e (4) benfeitorias documentadas nos últimos 12 anos. A manutenção corrente não é dedutível.

Por omissão, sim. Mas o Art. 72.º nº 9 CIRS permite que os não residentes da UE/EEE optem por ser tributados como residentes, beneficiando da redução de 50% e da possibilidade de englobamento. A opção é exercida no Modelo 3 (Rosto, Quadro 8B). Este simulador mostra o resultado de exercer essa opção.